李昇基與伯賢被指涉入與One Hundred代表車佳媛相關的豪華別墅全租合約操縱疑雲

如先前報導，歌手兼演員李昇基與歌手伯賢目前均以全租合約形式，居住於首爾漢南洞UN Village的一棟豪華別墅中。他們的全租保證金分別高達105億韓元（約720萬美元）和160億韓元（約1,090萬美元）。該別墅由車佳媛所擁有，她是兩位藝人所屬經紀公司母公司One Hundred的代表。

特別引起關注的是，這些在「關係人」之間設定的異常高昂全租保證金，似乎遠超市場水平，引發了潛在的「空罐全租」風險疑慮。

何謂「空罐全租」？

空罐全租（Kkangtong jeonse）指的是全租保證金等於或高於房產實際市價的高風險租賃情況。在此情況下，若房產被出售或拍賣，房東可能無法全額返還租客的保證金。這使租客面臨巨大的財務損失風險，尤其是當房產售價低於保證金金額時。

簡而言之，這描述了一種即使出售房屋也無法籌足資金償還租客全租保證金的情況。

所有權結構與LANUVO背景

車佳媛還擁有另一個顯赫頭銜，即房地產服務公司PIAK集團的會長，該公司提供從設計、建造到開發和銷售的一站式解決方案。PIAK集團推出的豪華住宅品牌是位於龍山區漢南洞的LANUVO。

LANUVO第一期共有四個單位，第二期則有七個單位。第一期於2022年5月獲得使用許可，第二期則於2022年9月開始預售。當時，車佳媛曾公開宣傳LANUVO為「成功售罄的項目」。

然而，登記記錄顯示，第一期所有四個單位均由車佳媛及其丈夫共同擁有，而非PIAK集團。所有權於2022年6月7日轉移至這對夫婦個人名下。這些單位被用作抵押品進行了多筆大額貸款，每單位的借款金額高達數百億韓元。

李昇基的105億韓元全租合約

2024年8月，李昇基就其中一個第一期單位簽訂了105億韓元的全租合約。這發生在他與One Hundred子公司Big Planet Made簽訂專屬合約僅四個月後。這也是自該夫婦取得單位所有權以來，第一期單位的首宗實際交易。

一筆最高擔保金額約為87億韓元的抵押權登記在李昇基名下。考慮到抵押權通常設定為貸款金額的110%至120%，據信李昇基借入了約75億韓元。在貸款執行的同一天，車佳媛及其丈夫名下價值36億韓元的既有抵押權被註銷。

伯賢的160億韓元全租合約與更早的財務關聯

第二宗交易發生在2025年3月，伯賢就另一個LANUVO第一期單位簽訂了160億韓元的全租合約。以其全租權登記的最高擔保抵押權為126億韓元（約860萬美元）。

伯賢與LANUVO的關聯早於此舉。2023年6月，一家與伯賢及車佳媛關係密切人士有關聯的公司One Signature，取得了一筆以130億韓元（890萬美元）抵押權擔保的貸款。次日，車佳媛及其丈夫名下超過91億韓元的抵押權被清償。在經歷了這複雜的財務結構後，伯賢最終自己也成為了全租租客。

「極高的空罐全租風險」

李昇基的105億韓元和伯賢的160億韓元全租金額，即使在首爾的超豪華房產中也顯得異常突出。

作為對比，2024年首爾最高的別墅全租保證金就是李昇基的105億韓元，幾乎是第二高金額的兩倍。2025年，僅有三個別墅單位的全租金額超過50億韓元，其中LANUVO以外最高的金額為70億韓元，不到伯賢保證金的一半。

與此同時，UN Village內面積相若的可比豪華別墅，其售價約為137億韓元（非全租價）。

房地產專家指出，全租保證金通常是房產售價的50%至70%。當保證金接近或超過預期銷售價值時，空罐全租的風險會急劇增加。

一位業內人士指出：「需要客觀審視，最初估值在50至80億韓元的房產，是否能在如此短的時間內，合理證明超過100億韓元的全租保證金。如果全租保證金超過房屋價值，租客將面臨無法收回資金的高風險。」

李昇基全租交易的連鎖效應

在李昇基於2024年中簽訂合約後，據報導車佳媛利用其他第一期單位作為抵押品，取得了總額超過150億韓元（1,020萬美元）的額外貸款。其中一個單位現已在網上掛牌，要價為220億韓元，遠高於可比房產的價格。

然而，據報導LANUVO第一期單位的土地所有權比例也較其他豪華別墅為小，這使估值更為複雜。

潛在後果

如果LANUVO第一期的真實市場價值甚至低於全租保證金，且房產進入止贖或拍賣程序，財務負擔將轉嫁給租客。李昇基和伯賢可能分別需要承擔估計約70億韓元和100億韓元的未償還貸款責任。

簡而言之，若出現還款問題，最終承受最沉重損失的可能是藝人，而非房東。